Ипотека в России

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения перед кредитором обязательств. Заемщик при ипотечном кредитовании получает кредит на покупку недвижимости. Перед кредитором его обязательством является погашение кредита, залог недвижимости обеспечивает исполнение этого обязательства.

Закладывать и покупать, при этом можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости. Приобретенная с помощью ипотечного кредитования недвижимость становится собственностью заемщика с момента оформления. Термин ипотека в России применяется обычно в связи с решением проблем жилья.

Самым распространенным вариантом, при котором используется ипотека в России, является кредит на покупку квартиры. Как правило, при этом закладывается жилье, покупаемое вновь. Можно заложить и квартиру, имеющуюся в собственности. Выдаются ипотечные кредиты банками, у всех разные условия кредитования. Ипотека в России на государственном уровне находит поддержку в виде ипотечного законодательства и агентств, специально созданных государством.

Оформление ипотеки в России является многоэтапной процедурой, которая включает: прохождение кредитной комиссии банка, сбор документов, поиск подходящего жилья, его страхование и оценка, заключение договора. Ипотечный брокер может помочь на этом этапе. При покупке в кредит квартиры может потребоваться помощь агентства недвижимости.

Когда получен ипотечный кредит и приобретено жилье, приходит время «расплаты». В России погашение кредитной задолженности может осуществляться наличными деньгами и безналично, в определенные дни, или же в любой удобный день месяца – условия эти определяются банком. Ипотечным банком определяется и возможность досрочного погашения кредита.

Вместо многолетнего накапливания нужной суммы для покупки жилья, существует возможность уже жить в новом доме или квартире – это главное преимущество ипотеки в России. Жилье, приобретенное по ипотеке, при этом, является сразу собственностью заемщика ипотечного кредита. Заемщику, а также членам его семьи можно зарегистрироваться в новом жилье.

Страхованием рисков потери права собственности на квартиру, ее повреждения, потери заемщиком трудоспособности обеспечивается безопасность операции. У ипотеки в России есть еще ряд плюсов: длительный срок кредитования, который делает платежи не очень большими и не слишком обременительными; предоставляется имущественный налоговый вычет заемщику, он снижает процентную ставку.

Но ипотека в России имеет и свои недостатки. Самым существенным является «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и даже более. Она включает в себя проценты по ипотечному кредиту, а также ежегодные суммы обязательного страхования.

Нецелевой ипотечный кредит

Многие заемщики представляют себе ипотеку как возможность приобретения в рассрочку жилья, которое предоставляется банку в залог до полного погашения, полученного займа. В принципе, это правильное представление, но не совсем полное.

В действительности заемщик может оформить ипотеку не обязательно с целью приобретения квартиры или другой недвижимости, ипотека может оформлять и совсем для других целей. В таких случаях используется такое понятие как нецелевой ипотечный кредит.

Так как получить банковский кредит на большую сумму бывает довольно сложно, из-за отсутствия поручителей и подходящего обеспечения, то заемщик может предоставить в качестве залога имеющуюся недвижимость (квартиру, жилой дом).

Поэтому под ипотекой следует понимать залог имеющейся недвижимости в качестве обеспечения полученного кредита. При этом не имеет значения, на какие цели он оформляется. К такому виду кредитования относится нецелевой ипотечный кредит.

Однако некоторые банки называют подобные займы потребительскими и отрицают их отношение к ипотечному кредитованию. В настоящее время нецелевые ипотечные кредиты выдают многие банки, создавая конкуренцию друг другу в этом секторе кредитного рынка. Это связано с тем, что такие кредиты пользуются спросом у заемщиков, которые хотят получить крупную сумму и на длительный срок. Так как обычный потребительский кредит и экспресс займы выдаются только на небольшие суммы.

Многие банки и кредитно-финансовые организации выдают нецелевой ипотечный кредит на довольно короткие сроки, в отличие от обычной ипотеки, и при этом процентные ставки устанавливаются другие. Однако такое кредитование все равно выгодно для заемщиков, так как предоставляется по весьма приемлемым процентным ставкам.

Многие банки при оформлении недвижимости в залог по нецелевому ипотечному кредиту не придают особого значения целям, на которые заемщик потратит полученные кредитные средства, так как кредитный риск у банка минимален. Если он не сможет погашать задолженность и станет неплатежеспособным, то банк просто реализует недвижимость, которую заемщик предоставил в залог. Но в некоторых банках в обязательном порядке требуется указывать цели, на которые он собирается потратить кредитные средства.

Основные цели, на которые оформляется нецелевой ипотечный кредит:

• капитальный ремонт жилья;
• покупка гаража или дачи;
• открытие собственного бизнеса.

Социальная ипотека

Даже в настоящее время существует такое понятие как «очередь на жилье». В такой очереди могут находиться люди, проживающие в квартирах, которые еще не приватизированы и имеют жилую площадь менее 18 кв.м. на одного жильца. Государство не имеет возможности давать бесплатные квартиры всем очередникам, поэтому оно выплачивает различные субсидии или предоставляет очередникам возможность получения социальной ипотеки.

Социальная ипотека может быть предоставлена не всем потенциальным заемщикам, а только тем очередникам, которые нуждаются в дополнительных квадратных метрах жилой площади, но доход, которых не позволяет им оформить обычную ипотеку.

При оформлении социальной ипотеки первоначальный взнос обычно оплачивается за счет субсидии, которую выделяет заемщику государство, размер такой субсидии в несколько раз меньше рыночной стоимости приобретаемого жилья.

Процентные ставки по социальной ипотеки значительно ниже, чем по обычному ипотечному кредиту и составляют около 7% годовых. Важным моментом является то, что жилье, которое куплено по программе социальной ипотеки, можно получить в собственность только после полного погашения кредитной задолженности. Если же покупать квартиру с помощью обычного ипотечного кредита, то заемщик получения кредита сразу становится собственником жилья.

Cоциальная ипотека не позволяет свободно выбрать место и дом, в котором будет приобретаться квартира. Оформляя социальную ипотеку, квартиру придется приобретать в одном из муниципальных домов, которые были построены на бюджетные деньги. При обычном получении ипотечного кредита, вы можете выбирать любое место и дом для покупки квартиры, главное чтобы квартира соответствовала банковским требованиям.

В основном к социальному жилью относятся панельные дома, которые имеют стандартную планировку и находятся на городских окраинах. Да и размеры жилья должны строго соответствовать требованиям, прописанным в законодательстве. Такие размеры составляют: для семей – 18 кв.м. на человека; для одиноких – не более 36 кв.м. площади. Сверх нормы можно получить не более 9 кв.м. площади.

Если вы обращаетесь к государству за помощью и вам необходима социальная ипотека, не рассчитывайте на то, что вам удастся получить хорошую квартиру в хорошем районе. В настоящее время правительство пытается сотрудничать с застройщиками, чтобы те в свою очередь выделяли некоторые площади для социального ипотечного кредитования.

Кроме очередников на социальную ипотеку могут рассчитывать военные, которые также нуждаются в улучшении жилищных условий. Ипотечная программа для военных называется военная ипотека. Практически всем военным ежемесячно кроме основной зарплаты начисляется еще определенная сумма, которая не выдается им на руки, а накапливается. Спустя 3 года военнослужащий может использовать эти накопления в качестве оплаты первоначального взноса по ипотечному кредиту. Процентные ставки в этом случае также ниже обычных процентных ставок.

Безусловно, с помощью социальной ипотеки многие смогут хоть как-то улучшить свои жилищные условия, однако и недостатков у этой кредитной программы достаточно.

Отличия и получение коммерческой ипотеки

Коммерческая ипотека представляет собой ипотечный кредит, целью которого является приобретение нежилых помещений, как правило, для развития бизнеса. Коммерческая ипотека отличается от жилищного кредита более коротким сроком (от 3 до 12 лет, но 5 лет - самый распространенный срок) предоставления займа и более высоким процентом (до 16% годовых), а выдается чаще всего в валюте.

Обычно от заемщика требуется первоначальный взнос в размере до 40% от стоимости объекта. Клиент должен иметь постоянное место работы (не менее года) и открытый депозит, альтернативой которому может с успехом служить деятельность в малом бизнесе. В качестве залога выступает объект недвижимости.

Объектом коммерческой ипотеки часто становится недвижимость на имя крупной компании, по мнению которой, полное вложение средств в недвижимость на этапе развития - нерационально, а более предусмотрительным ходом считается вложить лишь часть средств, но обязательно в дорогой и современный объект, который окупит себя со временем и не устареет.

В сделке оформления коммерческой ипотеки обычно присутствует брокер, при помощи тесных связей которого со многими участниками рынка клиент с наибольшей выгодой для себя может воспользоваться услугами банков, страховщиков, оценщиков и риэлторов. Стоимость услуг ипотечного брокера может достигать 5% стоимости объекта.

Страховые компании очень востребованны при оформлении в ипотеку коммерческой недвижимости, как показывает опыт. Финансовые учреждения также получают выгоду от коммерческой ипотеки, но не пытаются расширять количество клиентов из-за недостатка собственных активов и долгосрочных пассивов, сложности правильной оценки благонадежности клиента, которую бывает непросто определить, из-за невозможности установления истинного владельца недвижимости, которая становится объектом аренды, переходит из рук в руки, подвергается рейдерскому захвату, и не только.

Параметрами определения банковского риска являются:

• платежеспособность заемщика (схема и прозрачность бизнеса, его размеры, прибыльность и устойчивость);
• способность заемщика внести заявленный первоначальный взнос;
• ликвидность приобретаемого строения;
• целевое назначение приобретаемого строения.

Задачей оценщиков является обеспечение безопасности банка в отношении финансовых рисков, ведь при недостаточно качественной работе этих специалистов кредитор может лишиться сотен тысяч долларов. Много помещений достаточно перспективны для развития бизнеса, но не соответствуют требованиям банков, поэтому, в первую очередь в расчет берется их ликвидность - это офисы и торговые площади, особенно, если они находятся в густонаселенном регионе.

На оценку объекта коммерческой ипотеки влияют:

• техническое состояние помещения;
• местоположение помещения;
• удаленность от городской транспортной развязки (проезжей части, метро);
• наличие необходимых коммуникаций, которые позволяют предпринимателю использовать помещение с наибольшей отдачей.

Коммерческая ипотека - достаточно перспективное направление в российском кредитовании, которое чаще является выбором крупных компаний.

Это и выгода банкам, и организациям, бизнес которых не в последнюю очередь зависит от характеристики помещения.

Но спрос на нее растет не быстрыми темпами: часто требуется поручительство незаинтересованных лиц, двойной и дорогостоящий залог, возможность получить средства под залог недвижимости возможно собственнику (как это осуществить до того, пока клиент им не является?), а также множество парадоксов и нюансов законодательства, в результате чего развитие коммерческого кредитования приостанавливается.

В итоге многие бизнесмены предпочитают брать помещение в аренду, поэтому на данный момент коммерческая ипотека в России развита недостаточно.

Договор ипотеки - основные подводные камни

Оформление ипотечного кредита достаточно трудоемкий процесс, который имеет множество "подводных камней", поэтому, когда дело доходит до подписания соглашения счастливые клиенты подписывают документы, ознакомившись с ними "формально". Аналитики отмечают, что такая халатность может в будущем дорогого стоить. Для того, чтобы уберечь себя от появления "непредвиденных" затрат договор ипотеки нужно досконально изучить договор ипотеки и вот какие нюансы требуют особого внимания:

1. В договоре ипотеки в обязательном порядке должна быть отражена полная информация о предмете ипотеки: местоположение, данные технического паспорта и т.д. Отсутствие или ненадлежащее оформление данного пункта может стать причиной признания договора никчемным.
2. Проверьте, чтобы в обязательном порядке кроме данных о сумме, сроке и валюте кредита, а так же процентной ставке по нему отдельным приложением к договору был оформлен детальный график погашения с указанием суммы и даты внесения ежемесячного платежа. Обратите внимание на правильность оформления графика: он в обязательном порядке должен содержать подписи сторон и печать банка, иначе не будет иметь юридической силы.
3. Обязательным условием предоставления кредита является наличие залога. Обычно роль залога выполняет приобретаемая в кредит квартира, но некоторые банки стали указывать, что заемщик отвечает перед банком всем своим имуществом.
4. Обязательства заемщика. Самое главное обязательство заемщика - это своевременно и в полном объеме вносить обязательные платежи по ипотеке. Однако это далеко не все: заемщик должен содержать в надлежащем виде предмет залога, не осуществлять с ним никаких действий (например, перепланировку) и операций (сдавать в аренду, прописывать на жил. площадь и т.д.) без согласования с банком.
5. Санкции - это обязательный пункт договора ипотеки. Остерегайтесь "размытых" фраз о штрафах и санкциях, применяемых к заемщику в случае допущения просрочки платежа, в соглашении должно быть указано: перечень санкций, которые применяет банк, проценты штрафов и пени за просрочку платежа, и возможность применения банком повышенной процентной ставки. Стоит отметить, что обычно размер штрафа не превышает 0,5% за каждый день просрочки платежа.
6. Досрочное расторжение ипотеки. При заключении договора кредитор оставляет за собой право его досрочного расторжения со всеми вытекающими последствиями, и крайне важно знать в каких случаях он может воспользоваться этим правом. Поводом для досрочного расторжения договора является несвоевременное внесение обязательного платежа, главное, указать в договоре сколько раз может быть допущена просрочка. Так же, в данном пункте стоит указать право реализации залогового имущества и дальнейшее распределение средств от продажи.
7. Аренда залогового имущества. Многие банки возможность сдачи залоговой квартиры в аренду и если Вы берете жилье в ипотеку с этой целью, то обратите особое внимание на этот пункт. Если залогодержатель запретил проводить данную операцию с жильем, то ни в коем случае не нарушайте запрет, поскольку кредитор в праве проверять залоговое имущество и в случае выявления нарушения может наложить штраф или расторгнуть договор.

Если Вы изучили все пункты, и условия вызвали у Вас сомнения или вовсе не устроили, то есть только два выхода:

1. Настаивайте на изменении условий. Изменить условия договора необходимо до момента подписания, поскольку потом сделать это практически невозможно. Если изменения вносятся отдельным приложением (протоколом согласования разногласий), то возле подписи на последней странице каждого экземпляра договора об этом должна быть сделана запись.
2. Если банк не идет на компромисс, то лучше отказаться от оформления ипотеки в данном учреждении.

Заявка на ипотеку

Предварительная заявка на ипотеку должна подаваться сразу в несколько различных банков. В каждом банке существуют свои правила подачи кредитных заявок: в одном банке можно подать заявку на ипотеку в электронном виде, в другом банке необходимо лично заполнять специальную анкету и заявление.

Возможность подачи электронной заявки через Интернет может позволить вам сэкономить немало вашего времени, в то же время это весьма удобно, но не у всех потенциальных заемщиков есть такая возможность.

Прежде чем подать заявку на ипотеку, необходимо сделать предварительный расчет на кредитном калькуляторе и желательно побеседовать с сотрудниками банка. Если нет возможности лично пообщаться с сотрудником банка, то вам необходимо позвонить в кредитный отдел банка и получить наиболее точную информацию от кредитного специалиста по телефону.

В большинстве случаев, предварительное решение по вашей заявке на ипотеку выносится банком на основании заполненной вами специальной анкеты, содержащей всю основную информацию. При заполнении анкеты необходимо указывать только достоверные данные, так как при обнаружении любого несоответствия банк автоматически вынесет решение об отказе в кредите.

В большинстве банков предварительная заявка на ипотеку рассматривается в течение трех дней. Принятое банком решение можно узнать по телефону или обратиться в кредитный отдел банка. При принятии положительного решения банк обязан вам сообщить какую сумму вы можете получить, какой будет процентная ставка и ежемесячный платеж, а также все остальные условия. Однако это лишь предварительные сведения, окончательные будут известны после предоставления полного пакета документов, включая документы на приобретаемую квартиру.

Получить положительное решение по заявке на ипотеку не так сложно, как кажется на самом деле. Самое главное иметь достаточный официальный доход в данном регионе, стаж работы на последнем месте не менее 6 месяцев и общий стаж не менее 1 года, а также не иметь отрицательной кредитной истории. Заемщики с отрицательной кредитной историей рассматриваются в индивидуальном порядке или не рассматриваются вообще. К тому же ваш возраст должен быть не менее 21 года, но не более 50 лет, так как заемщики предпенсионного возраста имеют меньше шансов на получение ипотеки, чем люди среднего возраста.

После экономического кризиса многие банки ужесточили требования к заемщикам, по этому необходимо изучить ипотечные условия многих банков, чтобы подать заявку на ипотеку в тот банк, в котором кредитные условия будут наиболее подходящими и выгодными.